新北市五股區 洲子洋重劃區 2房總價千萬有找

全台3大推案熱區
房市邁入第3季末，市況呈現北溫南熱。不少年輕首購族仍在評估購屋大計，《地產王》整理全台3大都會推案熱區，助您了解市況，聰明出手。
採訪╱潘姿羽、倪浩倫

Cover Story 封面故事

【潘姿羽╱新北報導】新北市五股區洲子洋重劃區因5年開發時程獎勵，不僅建案遍地開花，也有茂德、麗寶等知名建商插旗布局。去年區內首案「未來之都」每坪開價尚在36萬元，今年7月公開的指標案「上河園」，開價已達38~48萬元。業者表示，年後買氣穩定，也預估洲子洋市況「熱到明年沒有問題。」

洲子洋重劃區是目前民間最大的自辦重劃區，開發面積約51.7公頃，採純住宅規劃。該區南北狹長約3公里，東西平均寬約700~800公尺，北側寬度較窄，建物規劃限制多，因此目前推案多集中新五路二段近成泰路三段口的商業區。

相對低價 吸外地客

在高房價排擠效應下，台北市、新北市第一環民眾逐漸移往外圍購屋。「合新New Star NO.2」專案經理潘信瑋指出，五股推案明顯走「總價市場」，因房價基期低，吸引許多跨區購屋客。就他觀察，買方有2成是台北客，其它多是來自三重、蘆洲、新莊等有地緣關係的買方。
五股洲子洋重劃區因已具備台64線、台65線快速道路以及國道1號等交通建設，先天條件佳，建商看好此區前景也持續布局。潘信瑋指出，現階段茂德、麗寶為最大地主，但仍有不少土地未有開發計劃，按照區內熱度，直至明年應持續有土地交易以及建商推案。

房價上揚 地主惜售

由於房價持續上揚，地主轉趨惜售。儘管商業區土地近期未有交易傳出，潘信瑋預估每坪已經來到110~130萬元的行情；其他住宅用地依位置而有價差。房仲業者指出，重劃區北側因腹地較小，每坪約50~60萬元，南側則多有每坪60~70萬元的成交行情。
合新建設除了1、2期已有近60億元的案量，也預計明年推出第3期建案，同樣規劃首購型產品，未來不排除繼續購地。較早布局的茂德建設握有多筆土地，自去年2月推出「未來之都NO.1」後，現在已推至第5期「未來馥」，坪數21~30坪，每坪開價41~43萬元。
「未來馥」專案經理林啟通表示，該案2房不含車位888萬元起，首購族接受度高，買氣自然穩定。茂德建設也規劃在8月底、9月底持續推出首購型建案，林啟通指出，重劃區內又以總價1200萬元內的產品，去化速度最快。
「全坤尊峰」、「鄉林靜朗」、「上河園」等指標案陸續推出後，銷售狀況備受關注。目前全坤尊峰已推至第3期「全坤尊峰-公園館」，坪數規劃21~29坪、每坪開價40~48萬元、「鄉林靜朗」接近完銷；7月甫公開的「上河園」因部份戶別具景觀條件，坪數規劃24~52坪，每坪開價38~48萬元也成地區高價。

短期漲多 接受度降

信義房屋五股店主任陳家維表示，重劃區漲勢驚人，洲子洋去年第一批推案成交價尚有每坪26~28萬元的行情，如今成交價已有每坪35萬元上下的基本盤；他認為，現階段建案要賣到4字頭門檻稍高，因短時間內漲幅太大，民眾接受度下降，不過下半年成交價上看每坪40萬元應無問題。

★範圍
北起縣道103兩側，觀音坑溪以南，左岸堤防預定地；南至五股坑溪，西以成泰路和新五路西側工業區為界，東臨疏洪道堤防
★基本資料
總面積51.7公頃，國民中學用地約2.5公頃，公園用地約2.7公頃，兒童遊樂場用地約0.2公頃，廣場兼停車場用地約0.4公頃，綠地用地約0.7公頃，道路用地約12.9公頃，其餘為可建築的住宅區與商業區
★開發計劃
五股都市計劃
★聯絡交通
聯外道路有國道1號、台64線與65線快速道路，成蘆大橋則可通往蘆洲；若欲搭乘捷運，可搭公車、免費巴士至蘆洲站搭乘
★所屬里別
成泰里、成洲里、成功里、成德里、集福里
★環境
重劃區東側有面積達424公頃的大台北都會公園，西側則為五股舊市區；現階段重劃區尚無機能，日常採買仍須至成泰路、凌雲路的現有商家
★學區
國小：五股國小、成洲國小 國中：五股國中

【里長開講】爭取捷運在此設站

五股的交通建設已經到位，不過還是希望爭取到捷運在五股設站，對一些沒開車的人比較方便。之前為了增加里民互動，也爭取到在成泰里設置文化中心，政府已經編列預算。治安部分，日後五股派出所也會遷移至洲子洋地區，對居民安全更有保障。

【專家開講】大型購物商場較少

住五股很多年了，這邊交通建設很完整，我開車要去哪裡都很方便，公車路線也很多，要搭捷運的話，也有免費巴士到捷運蘆洲站。整體來說很滿意，但因為五股較少大賣場，希望重劃區未來能引進這些機能，未來即可就近做一次性採買。

【代銷開講】生活機能尚待發展

雖然洲子洋重劃區面積不大，但開發速度頗快；整體開發模式是走單純的居住環境，部分建案因有公園、水景的條件，會是加分作用，成交價也會相對較高。雖然目前機能還不完備，但3~5年後人口移入，也可能引進一些賣場、商家，發展會更健全。

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台中市太平區 新光區 1字頭房價首購搶

台中推案熱區
【倪浩倫╱台中報導】台中市太平區新光區段徵收區，受惠於2012年底生活圈四號道(台74快速公路)陸續通車，大幅改善聯外交通；加上該區整體房價仍僅1字頭行情，吸引許多講究預算的首購民眾前來尋屋。

新光地區位於太平區北段，隸屬台中市「國家六年建設計畫之重大水利建設—大里溪水系治理基本計畫」，於1999年公告發布實施區段徵收辦理開發；過去此區因聯外交通不便，被視為較偏僻的地區。
近年來政府積極發展交通，環繞整個大台中的生活圈四號道，在新光地區有太原和太平兩處匝道，除通往台中全區皆便捷外，往南亦可連接國道3號霧峰交流道，預計年底全面通車後，往北可直接連接國道1號中清交流道，往返南北便利。

舊區重劃 機能成熟

該區西側近太原車站，台灣房屋台中太平特許加盟店店長梁家瑋表示，該區鐵路高架化幾近完成，完工後將填平中山路和東山路的涵洞，屆時可望提高車流量，縮短往返東區和北屯區間車程。他強調，此區生活機能完整受購屋民眾青睞。
不同於鄰近的北屯區廍子重劃區、十期重劃區，較欠缺生活機能，新光地區發展較久，區域內有樹德、樹孝商圈，中山路商家密集。「文學苑」執行經理何聰賢表示，新光地區是舊有區域重劃，街廓雖略為不及桃園、竹北等重劃區，但生活便利，住起來方便。

中古屋價 漲逾2成

太平區和烏日區的新大樓成交價每坪約14~16萬元，是台中地區少見的1字頭房價區。惟烏日區周邊生活機能尚未成熟，讓北太平成為首購族青睞的地段。新光地區屋齡差異稍高，2011年建商大舉購地蓋屋前，有超過10年未有大型推案，期間也多以透天產品為主。首購族若不想花錢修繕與裝潢，多優先考慮新成屋。
新大樓也帶動中古屋房價，2010年起，中古屋從每坪7~9萬元漲至每坪8~11萬元，漲幅超過2成。根據內政部實價登錄，2012年時新大樓每坪仍有10萬元以內的行情，目前則約每坪14~16萬元。
中信房屋太平九期加盟店店長李建儒表示，土地影響房價，在土地成本愈來愈高下，建商多有蓋大樓較划算的心態，「市區愈來愈多人來此購屋，也讓地主調高售價，甚至惜售。」梁家瑋表示，2010年土地1坪約13萬元，「如今同樣價格只能買建坪」，土地漲至每坪20餘萬元。

地價飆漲 大樓熱推

該區可開發土地仍多，但多數都在私地主手上，待價而沽且惜售氣氛高升。目前已取得土地可推案的業者有鉅虹建設1塊、大毅建設2塊，及廣興建設1塊。鉅虹建設在區域中心的商業用地，已完銷「曙光之旅」，正在規劃第2期建案。育賢路和樹德路正規劃精品旅館和預計由外資投資興建的飯店，飯店業者鎖定陸客商機。梁家瑋認為，該區距一中商圈與大坑風景區皆近，可望帶動商機。
樹德路、樹孝路為舊有市區，新建案多位於新興路與育賢路。銷售中的「佳福帝璽」、「雲詠」、「勝美攸活郡」、「文學苑」、「植幸福」和「寶運一境」等案，坪數規劃約30~50坪間，每坪開價15~20萬元。

新光區段徵收區小檔案

★範圍：台中市新光區段徵收區範圍東起太和路一段、南至育賢路和新興路、西為旱溪東路二段、最北為太順路
★基本資料：台中市新光區段徵收區位太平區北部與北屯區邊界，總計210.7公頃，其中包括私有土地118.7公頃和公有土地92公；農業區53.5公頃，保留區、保護區、河川、堤防共85.2公頃
★開發計劃：生活圈四號道(台74快速公路)預計年底全面通車；新光國小將於2015年遷校至新興路國小預定；育賢路和樹德路正規劃精品旅館和飯店，以陸客為主要客群。
★聯絡交通：區域內主要幹道有東西向新興路、育賢路和中山路，南北向則有樹德路、樹孝路和旱溪東路；環繞整個台中的生活圈四號道(台74快速公路)在該區設置太原及太平匝道口，往南可接國道3號霧峰交流道；東山路和中山路分別可通往北屯區與東，周邊有太原車站，目前已高架化
★所屬里別：太平區新興里、新坪里、新高里、新光里、新福里
★環境：新光區段徵收區屬北太平生活圈，舊有生活機能成熟，有樹德、樹孝2個商圈、4個全聯，位十甲路的新光黃昏市場是東區、太平區最大市場，各式採買機能充足；區域內綠地較少，運動多至各級學校
★學區：
．國小：新光國小、新平國小
．國中：新光國中、太平國中
資料來源：《蘋果》採訪整理

【新光區 範圍示意圖】

★A 植幸福
．39~46坪
．每坪19~22萬元
．大毅建設
．(04)2238-0077
★B：文學苑
．地坪37、建坪96坪
．總價2380萬元
．藝術家建設
．(04)2395-2666
★C：勝美攸活郡
．29~49坪
．每坪18~20萬元
．勝美建設
．(04)2398-0333
★D：佳福帝璽
．30~58坪
．每坪15~16萬元
．佳福建設
．(04)2395-7143
★E：寶運一境
．地坪18~30、建坪62~76坪
．總價1188~1818萬元
．寶運建設
．(04)2398-0333

【里長開講】車位不足 須加購車位添負擔

新光地區交通便利，緊鄰的生活圈四號道開通後，無論南來北往或到台中市各區都相當方便，加上區域內生活機能好，適合小家庭居住。惟該區房價雖適合首購，周邊停車位卻明顯不足，通勤族勢必得購買車位，負擔加大。

【專家開講】近舊市區 買屋留意嫌惡設施

新光區段徵收區雖然沒有北屯區門牌，生活機能卻相當便利，加上是台中地區少數新大樓仍有1字頭房價的地區，近3年人口迅速成長，也在舊有商圈裡，吸引更多商家進駐。但和舊社區距離近，購屋前宜注意周邊有無變電所、廟宇等嫌惡設施。

【代銷開講】北太平區 機能方便適應較快

目前新光重劃區的新建案產品定位，多是針對首購族群規劃的產品，價格也是台中地區少見的1字頭行情，對比其它地區相對親民。不同於有些許工廠的太平南段，北太平因鄰近北屯區，加上現有的機能相當方便，首購族群來此區較能快速適應。

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高雄市楠梓區 右昌生活圈 房價1年漲逾15%

高雄推案熱區
【倪浩倫╱高雄報導】高雄市楠梓區右昌生活圈緊鄰左營區，區域內生活機能成熟，綠地充足以及各級交通建設完整，是高雄少數新建案仍保有1字頭行情的區域；吸引小家庭與年輕族群跨區來覓屋。建商在該區大量推出2~4房、總價約400~800萬元的大樓產品。

從2012年至今，楠梓區和鳳山區持續保持為高雄38區中人口成長的前兩名，兩區房價仍維持在10多萬元的成交行情，吸引預算有限的首購民眾。中古屋房價也受到帶動，1年內漲幅超過15%，每坪從8萬元漲到現在的10萬元。

地價漲 大樓建案增

楠梓區可以概分為楠梓、後勁和右昌，其中，右昌地區因鄰近左營，區內綠覆率高、休憩機能佳，是今年建商推案相當熱門的區域。過去推案多以透天為主，今年起因住宅用地土地每坪超過20萬元，提高建築成本，建商開始轉推大樓案，目前成交價約每坪12~15萬元。
永慶不動產高雄大學加盟店店長鄭崇宏估計，2013年整個楠梓推案戶數會超過3000戶，總銷約300億元，「其中又以右昌地區推案量最大，銷售速度也相當快。」
右昌地區早期曾是重劃區，街廓完整且多20~30米寬敞道路。鄭崇宏表示，該區東側的土庫和北側的高雄大學周邊多為大片重劃區空地，也是未來楠梓發展的重點，有望大幅提升整體市容。中信房屋右昌加盟店店長陳美娟表示，右昌區土地趨近飽和，地主釋出案件相當稀少。
產業提供就業機會，就業人口產生購屋需求。高雄市政府近年積極輔導楠梓加工出口區產業轉型成科技業，同時規劃楠梓第二園區，目前包括李長榮化工、穎崴科技、飛利浦建元電子和日月光均計劃進駐，預估將再帶來上千個工作機會。

人口多 住屋需求大

加上3所國立大學、周邊的海軍官校，區域內有基本的人口支撐住屋需求。「城中心」專案經理王乾灃表示，除了周邊就業民眾，該區也吸引高雄各地的首購族前來購屋。
交通建設的完善，也使該區房價有撐。右昌距三鐵共構的左營、捷運油廠國小站和世運站車程均在10分鐘內。加昌路轉楠陽路可銜接中山高楠梓交流道，另有台17線西濱快速道路和省道，南來北往或通往高雄各區均便。

綠地廣 休憩機能佳

右昌區綠覆蓋率相當大，有17公頃右昌森林公園和飛機公園，以及靠近橋頭區的95公頃、全台灣面積最大的高雄都會公園，各級學校周邊也多綠化和規劃綠帶，休憩機能佳。陳美娟表示，中油煉油廠預計2015年遷廠，增進該區居住品質。「陽光都柏林」專案經理郝晉平表示，生活圈綠地公園數量多，面公園的高樓層戶因有視野景觀，詢問度相當高。
生活圈各式生活機能齊全，後昌路的莒光商圈和新興的德賢路的德賢商圈商家林立，大型採買可至土庫地區的台糖量販店和藍田路家樂福，滿足各式採買機能。
區內目前銷售建案多規劃2~3房、總價400~800萬元，適合首購小家庭。

右昌生活圈小檔案

範圍
大右昌地區範圍東起外環溪路、南至左楠路、西為啟昌街軍方用地、最北為藍田路
基本資料
楠梓區位高雄市西北方，屬北高雄，總面積25.8平方公里，人口近17.7萬人。區內分3地區，分別為楠梓、後勁和右昌地區
開發計劃
中油煉油廠預計2015年遷廠。因應楠梓加工區廠房飽和，目前正規劃楠梓第二園區，引進包括李長榮化工、穎崴科技、飛利浦建元電子和日月光等企業進駐
聯絡交通
楠梓區內捷運為紅線，最靠近右昌地區為油廠國小站。延加昌路轉楠陽路，可銜接中山高楠梓交流道，右昌街和後昌路為台17線西濱快速道路
所屬里別
大右昌地區包括楠梓區仁昌里、加昌里、宏昌里、和昌里、隆昌里、建昌里、裕昌里、國昌里、興昌里、廣昌里、久昌里、秀昌里、福昌里
環境
右昌地區綠地公園充足，包括高雄都會公園、右昌森林公園、飛機公園等。區域內生活機能便利，有莒光、德賢2個商圈，周邊也設有大型量販店。後勁溪流經生活圈內，益群橋是觀光景點
學區
國小：右昌國小、佳昌國小、莒光國小
國中：國昌國中、右昌國中

【右昌生活圈 範圍示意圖】

★A Super One
．25~52坪
．每坪18~20萬元
．城揚建設
．(07)366-2333
★B 郡都花園
．28~44坪
．每坪18.3~19.8萬元
．賀康建設
．(07)360-0055
★C 城中星
．20~48坪
．每坪16~18萬元
．和築建設
．(07)361-1666
★D 陽光都柏林
．27~53坪
．每坪18~19萬元
．城揚建設
．(07)366-3888
★E 藏美海納川
．20~38坪
．每坪18~20萬元
．藏美建設
．(03)366-0758

【里長開講】整治後勁溪 房價漲

右昌地區發展較早，市容看起來有些老舊，但近年來周邊的重劃及政府的改善，包括後勁溪的整治及益群橋的興建，皆有美化市容效果，也帶動區內房價起漲。會再爭取輕軌捷運在該區設站，讓生活圈機能更加完善。

【專家開講】配合重劃 市容整齊

該區過去因南部人喜歡「有天有地」的住宅習慣，產品多以透天別墅為主。近年來土地成本不斷提高，建商多以蓋大樓來當作銷售主力，搭配政府重劃，未來市容整齊度值得期待。楠梓是高雄少數適合首購的區段，但2012年至今漲福明顯，是10年來之最。

【代銷開講】未來成北高雄重心

右昌地區周圍有3所國立大學與科大，以及楠梓加工出口區和正在規劃的二區，龐大的求學、教學與就業人口，讓該區房屋需求率不斷提升。預計將來鐵路地下化的完工，將讓楠梓和左營的界線更加模糊，成為北高雄的發展重心。

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